LES PROPORTIONS D'ACQUISITION


Vous allez enfin réaliser votre rêve avec celui (celle) que vous aimez en achetant votre petit nid douillet.

 

Vous vous posez des questions sur les différentes façons d’acquérir un bien en dehors d’un mariage. Plusieurs possibilités s‘offrent à vous (achat par l’intermédiaire d’une société civile immobilière, achat avec une clause de tontine, achat en démembrement…). Ces techniques particulières d’acquisition doivent être adoptées avec discernement tant elles sont complexes et adaptées à des situations particulières. Elles feront l’objet d’une fiche conseil dans les prochaines semaines car là aussi les pièges sont nombreux….

 

Nous allons étudier une acquisition classique par deux concubins, lesquels vont acheter à deux le même bien, donc soumis automatiquement au régime de l’indivision prévu par le Code civil. Ce qui va suivre s’appliquera également pour les partenaires pacsés sous le régime légal mais également aux époux séparés de biens.

Pourquoi est-ce si important ?

Lors de la préparation de votre acte d’acquisition, le notaire devrait vous demander dans quelles proportions vous allez chacun acheter le bien. Est-ce un excès de curiosité ? une démarche inutile ? après tout, tout le monde achète moitié/ moitié, c’est toujours comme ça....

 

Et bien non …Loin de là. Ce « détail » des proportions d’achat n’en est pas un. Gardez-vous d’écouter ceux qui vous disent : « vous n’avez qu’à acheter moitié/moitié quand bien même vous ne financez pas dans les mêmes proportions. Il sera toujours temps le moment venu de faire les comptes. » Pourquoi ?

 

Parce que le climat d’une rupture n’est la plupart du temps jamais propice à un règlement amiable : ce qui peut prêter à interprétation le sera, et chacun tentera, de bonne foi, d’invoquer divers arguments pour récupérer son argent, ou conserver ce qu’il a reçu.

 

Beaucoup de couples décident d’adopter des proportions différentes (60/40, 70/30, 80/20….), après avoir été informés de l’utilité de fixer les proportions d’acquisition selon des critères objectifs . Il s’agit d’anticiper les problèmes et d'assurer la tranquillité de chacun pour l'avenir, éviter un conflit ultérieur en cas de séparation ou même en cas de décès de l’un des deux acquéreurs : 

Prenons un exemple

Imaginez la situation suivante : Une opération d’acquisition pour un montant global de 300.000 € (prix + frais de notaire et d’agence). Monsieur apporte 40 % (120.000€) et Madame 60 % (180.000 €). Ils déclarent néanmoins au notaire financer cet achat moitié/moitié. L’acte notarié constate une répartition de propriété dans les mêmes proportions soit moitié chacun.

Dix ans plus tard, le couple se sépare, revend le bien 380.000 euros. Le notaire répartit le prix de vente selon les proportions indiquées dans l’acte d’achat : Monsieur a droit à 190.000 euros, Madame a droit à 190.000 euros.

 

Si les proportions d’acquisition avaient correspondu à leur apport respectif, Madame aurait eu 60% de 380.000 euros soit 228.000 euros et Monsieur 40 % soit 152.000 euros. Perte sèche pour Madame : 38.000 euros….

 

Imaginez que le survivant d'un couple  demande aux héritiers lors du règlement de la succession, la restitution de sommes qu’il a prêtées, sans aucun justificatif, en son temps à la défunte pour lui permettre d’acheter à hauteur de la moitié. Les héritiers pourront accepter mais l'administration fiscale pourra, si elle a connaissance de ce transfert de fonds, taxer ce remboursement à hauteur de 60 % car elle le considérera comme une donation....

Si les héritiers refusent, le conflit se terminera à la barre du Tribunal….Et je peux vous prédire que le juge rejettera la demande en restitution des sommes prêtées car les héritiers auront usé d'arguments juridiques percutants (que vous retrouverez dans la fiche conseil).

 

Beaucoup de temps, d’argent et d’énergie perdue.  …Quel dommage ! Alors qu’il y a toujours la possibilité d’anticiper ces problèmes. 

 

Un compte personnel à un époux ne prouve pas la propriété des fonds

sous le régime de la communauté, un époux qui possède un compte personnel n'est pas certain que l'argent qui y est déposé lui est définitivement personnel. En effet, la loi présume que l'argent qui est déposé sur ce compte est commun aux deux époux. Il faut donc garder la preuve de l'origine des fonds.(exemple de jurisprudence ici)

 

Prenons un exemple : imaginez que, marié sans contrat de mariage, vous héritez de votre grand-mère la somme de 50.000 euros. En bon père de famille, vous placez cet argent sur un compte ouvert à votre seul nom pour ne pas le mélanger avec l'argent commun. Cinq ans plus tard, vous utilisez cet argent pour acheter l'œuvre d'un artiste alors méconnu. Par l'effet de la loi, cette œuvre doit figurer dans votre patrimoine personnel.

Les années passent et la valeur de cette œuvre est multipliée par dix. puis vous vous séparez. Lors du partage de la communauté, vous déclarez avoir acheté l'œuvre avec l'argent de votre compte personnel sans parvenir à démontrer qu'il provient d'un héritage. Il faut appliquer la loi : l'argent est présumé commun donc l'œuvre aussi. Il faudra partager la plus-value avec votre "ex".

 

Quand un époux utilise de l'argent propre pour acheter un bien immobilier, il doit le déclarer dans l'acte pour que l'origine des fonds soit incontestable (cela s'appelle une déclaration d'emploi). Cela ne changera pas la proportion d'acquisition qui est toujours de moitié/moitié pour des époux communs en biens mais cela permettra de récupérer les fonds propres lors d'une séparation ou d'un décès.

Quelles clauses pour acheter à deux ?

Comment déterminer les proportions d’acquisition ? comment les calculer avec un emprunt ? Ne sont-elles pas modifiées lorsque le bien est revendu avant le remboursement intégral de l’emprunt ? quelles clauses prévoir dans l'acte d'achat ? Que se passe-t-il si mon concubin rembourse plus de mensualités d’emprunt que moi alors que nous avions convenu de rembourser moitié chacun ?

La meilleure chose à faire est de prévoir une clause dans l'acte d'acquisition du bien immobilier qui va permettre d'anticiper le règlement de ces questions.

 

Je vous propose d'insérer la clause suivante dans votre acte :

 

"Sauf accord contraire des acquéreurs à l'époque du partage ou de la revente et apurement des comptes pouvant subsister entre eux, la proportion de propriété déterminée entre les acquéreurs sera celle qui sera utilisée pour la répartition du prix de revente, si à cette date, tous les prêts sollicités pour le financement de la présente acquisition ont été remboursés comme convenu.

 

Pour le cas où le bien présentement acquis ferait l'objet d'une vente avant amortissement total des emprunts, le prix de vente sera réparti comme suit :

1°) les sommes restant dues au titre de l'emprunt seront prélevées sur le prix de vente avant toute répartition

2°) le reliquat du prix de vente sera réparti selon les modalités suivantes  :

Chaque indivisaire recevra une part correspondant à sa quote-part de propriété indivise, à savoir :

- Monsieur XXXX  recevra XX  % (correspondant à sa quote-part de propriété indivise)

- Madame  YYYY recevra XX % (correspondant à sa quote-part de propriété indivise).

 

S'agissant de la créance entre les indivisaires, à raison du différentiel entre la part de financement effectif et la part de financement correspondant aux quotes-parts de propriété, sur la somme lui revenant, celui des indivisaires qui aura effectivement assumé une part du financement supérieure à sa quote-part de propriété est titulaire d'une créance à l'égard de l'autre : cette créance sera égale à la plus forte des deux sommes représentant la dépense faite et le profit subsistant calculé comme suit :

 

profit subsistant = ((somme payée par A - somme qu'il aurait du financer)) / coût global d'acquisition) x prix de revente"

Comment fonctionne cette clause ?

Prenons un exemple chiffré :

A et B achètent un bien immobilier pour un prix de 180.000 € + 20.000 € de frais d'actes et de commission d'agence soit un budget global de 200.000 €. 

- A sera propriétaire à hauteur de 40 % , il apporte la somme de 20.000 euros

- B sera propriétaire à hauteur de 60 %, il apporte la somme de 60.000 euros

 

Les 120.000 euros restants seront réglés au moyen d'un prêt bancaire

 

 

Cinq ans plus tard, on envisage deux hypothèses :

1ère hypothèse :

En raison de la crise immobilière, le bien est revendu à perte moyennant le prix de 180.000 euros. Il reste du 100.000 euros sur le prêt. Pour répartir le prix de vente, on applique alors la clause :

On déduit du prix de vente le capital restant du :

180.000 - 100.000 = 80.000 €

 

Puis on répartit le solde du prix selon les proportions de propriété : 

Il revient à A : 40 % x 80.000 = 32.000 €

Il revient à B : 60 % x 80.000 = 48.000 €

 

MAIS il faut vérifier le financement effectif de chacun :

Comme indiqué ci-dessus, A et B ont contribué ensemble à hauteur de 100.000 euros (puisqu'il reste du 100.000 euros sur le prêt). Sur cette somme, A aurait du contribuer à hauteur de 40 % soit 40.000 euros. Il a versé 20.000 euros (apport personnel) et la moitié du prêt remboursé (20.000 €) soit 10.000 €, le total réglé est de 30.000 euros. il devrait rembourser 10.000 euros à B. Mais il faut vérifier si le profit subsistant n'est pas plus élevé (ce qui ne sera pas le cas dans notre exemple puisque le bien est revendu à un prix inférieur à celui de l'acquisition) :

 

On applique la formule prévue dans la clause :

((30000 - 40000) / 200.000) x 180.000 = - 9.000 euros

 

A doit bien rembourser 10.000 euros à B :

Il revient donc à A : 32.000 - 10.000 = 22.000 euros

Il revient donc à B : 48.000 + 10.000 = 58.000 euros

 

2ème hypothèse :

Les prix de l'immobilier s'envolent :  le bien est revendu moyennant le prix de 300.000 euros. Il reste du 100.000 euros sur le prêt. Pour répartir le prix de vente, on applique alors la clause :

On déduit du prix de vente le capital restant du :

300.000 - 100.000 = 200.000 €

 

Puis on répartit le solde du prix selon les proportions de propriété : 

Il revient à A : 40 % x 200.000 = 80.000 €

Il revient à B : 60 % x 200.000 = 120.000 €

 

MAIS il faut vérifier le financement effectif de chacun :

Comme indiqué ci-dessus, A et B ont contribué ensemble à hauteur de 100.000 euros (puisqu'il reste du 100.000 euros sur le prêt). Sur cette somme, A aurait du contribuer à hauteur de 40 % soit 40.000 euros. Il a versé 20.000 euros (apport personnel) et la moitié du prêt remboursé (20.000 €) soit 10.000 €, le total réglé est de 30.000 euros. il devrait rembourser 10.000 euros à B. Mais il faut vérifier si le profit subsistant n'est pas plus élevé (ce qui sera le cas dans notre exemple puisque le bien est revendu à un prix supérieur à celui de l'acquisition) :

 

On applique la formule prévue dans la clause :

((30000 - 40000) / 200.000) x 300.000 = - 15.000 euros

 

Le profit subsistant est supérieur à la dépense faite, on retient le profit subsistant :

A doit rembourser 15.000 euros à B :

Il revient donc à A : 80.000 - 15.000 = 65.000 euros

Il revient donc à B : 120.000 + 15.000 = 135.000 euros


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