L'INDEMNITE D'OCCUPATION

Qu'est ce qu'une indemnité d'occupation ?

Lorsqu'un bien appartenant à plusieurs personnes est occupé exclusivement par une seule d'entre elles, les autres n'ayant aucune possibilité d'utiliser ce bien, la loi prévoit qu'une indemnité est due par l'occupant en raison de la privation de jouissance imposée aux autres propriétaires (article 815-9 du Code civil).

Quelles sont les conditions pour qu'une indemnité d'occupation soit exigible ?

L'indemnité d'occupation est due même en l'absence.... d'occupation . Ainsi, en droit strict, il conviendrait de parler d'indemnité de privation de jouissance : en effet, pour qu'une indemnité ne soit pas due, il ne suffit pas de dire au juge que les lieux sont inoccupés depuis X jours, il faut démontrer que les autres propriétaires ont pu accéder librement au bien et l'utiliser.

 

C’est à celui qui se prétend libéré de l’obligation de régler l’indemnité d’occupation d'apporter cette preuve. Ainsi, dès lors que l’ordonnance de non-conciliation attribue à l’époux la jouissance du domicile conjugal sans précision sur le caractère onéreux ou non de l'occupation, il doit justifier, s’il ne souhaite pas être condamné à verser une indemnité d’occupation à l’indivision, qu’il a mis les clés à la disposition de son épouse. Le simple fait de les avoir remises à un tiers pour organiser des visites étant insuffisant à constituer une telle preuve. Ainsi, le fait de remettre les clés au notaire chargé des opérations de partage ne suffit pas : il faut démontrer qu'elles ont été remises aux autres indivisaires.

 

Celui qui souhaite remettre les clés aux autres indivisaires doit leur demander de signer un document attestant qu'ils ont bien reçu les clés à la date du.....Si les indivisaires refusent cette remise, les clés doivent alors être remises à un tiers (huissier, notaire..) tout en informant les indivisaires , par courrier recommandé ou par huissier, que les clés sont à leur disposition.

 

La preuve de la jouissance, privative ou non, peut se faire par tous moyens et résulter, par exemple, du contenu des correspondances échangées entre les époux.

 

En d'autres termes, l’indemnité d’occupation reste due dès lors qu’un indivisaire rend impossible un usage normal du bien par un autre, peu importe qu’il l’occupe ou non. Il s’agit donc d’une question appréciée au cas par cas par les juges : 

 

- la seule remise des clés aux autres propriétaires ne suffit pas à écarter le versement d'une indemnité d'occupation : un des propriétaires peut utiliser seul privativement un bien indivis alors même que les autres propriétaires disposent des clés du bien

 

 - A l'inverse, La détention des clés de la porte d'entrée d'un immeuble, en ce qu'elle permet à leurs détenteurs d'avoir seuls la libre disposition du bien indivis, est constitutive d'une jouissance privative et exclusive constitutive d'une indemnité d'occupation (Cass. 1re civ., 31 mars 2016, n° 15-10748)

 

- le fait de mettre le bien en location saisonnière (Cass. Civ. 1ère 08/07/2010 n° 09-14230) empêchant ainsi les autres propriétaires de profiter du bien

 

- le fait de refuser de donner le bien à la location (Cass. 1re civ., 11 févr. 2009, n° 07-17347) empêchant ainsi les autres propriétaires de percevoir les revenus du bien  (cette solution n'est pas contraire à la précédente, la situation familiale est en fait différente).

Pendant combien de temps peut-on demander une indemnité d'occupation ?

Pour les époux mariés

 L'indemnité d'occupation doit être demandée dans un délai de cinq ans à compter du prononcé définitif du divorce (cass 1ère civ 28 mai 2015 14-16828) pour qu'elle puisse être exigible pendant une période commençant à courir à compter de l'ordonnance de non-conciliation. A défaut de respecter ce délai de cinq ans, la période d'exigibilité ne commencera à courir qu'à compter du prononcé définitif du divorce. 

Bien sur, cette règle n'a aucun intérêt si un juge a accordé gratuitement à un époux la jouissance exclusive d'un bien jusqu'au prononcé définitif du divorce. 

Pour la période allant de la séparation des époux jusqu'à la date de l'ordonnance de non-conciliation, la loi prévoit que la jouissance exclusive a un caractère gratuit sauf si le juge le décide autrement (article 262-1 dernier alinéa du Code civil ) Les juges sont en général peu favorables à donner un caractère onéreux à la jouissance durant cette période. De même, cette jouissance restera gratuite, sauf décision du juge, même si les époux conviennent de faire remonter les effets du divorce à une date antérieure à celle de l'ordonnance de non-conciliation (cass 1ère civ 23 octobre 2013 N°12-21556).

 

Prenons un exemple :

juillet 2009 : séparation des époux

novembre 2010 : ordonnance de non-conciliation

février 2012 : jugement de divorce définitif (c'est à dire non susceptible d'appel) remontant les effets du divorce à juillet 2009

juillet 2017 : partage du bien 

 

Si la demande en paiement d'une indemnité d'occupation est faite dans les 5 années suivant février 2012 :

De juillet 2009 à novembre 2010 :

pas d'indemnité d'occupation sauf décision du juge et même si les effets du divorce remontent à juillet 2009

De novembre 2010 jusqu'à juillet 2017 : versement d'une indemnité d'occupation

 

L'indemnité d'occupation est ainsi exigible sur une période de 81 mois. 

 

Si la demande en paiement d'une indemnité d'occupation est faite au-delà des 5 années suivant février 2012 :

versement d'une indemnité d'occupation uniquement pour la période postérieure à février 2012 mais uniquement sur les 5 années précédant la demande. Ainsi, si la demande est faite en juin 2017, l'indemnité d'occupation ne pourra être réclamée qu'à partir de juin 2012 même si le jugement de divorce est de février 2012.

Ainsi, le non-respect du délai de cinq ans est lourd de conséquences : aucune indemnité d'occupation ne pourra être réclamée pour la période précédant le jugement de divorce daté de février 2012.

 

L'indemnité d'occupation est ainsi exigible sur une période de 60 mois. 

Pour les partenaires pacsés

Si les conditions permettant de demander le versement d'une indemnité d'occupation sont réunies, c'est le même principe que pour les époux mariés : il est possible de demander le versement d'une indemnité d'occupation pour la période partant de la date à laquelle l'un des partenaires a la jouissance exclusive du domicile commun, jusqu'à la date de l'acte de partage (ou de vente) du bien.

Attention à la prescription : l'action en réclamation de l'indemnité d'occupation doit être demandée dans les cinq années suivant la date de l'enregistrement de la rupture du pacs.

Pour les concubins

Le principe : pas de récupération possible au-delà des cinq années précédant la demande de versement d'une indemnité d'occupation. Cela s'appelle la "prescription". Mais, ce n'est pas si simple : le fait de demander en justice le paiement d'une indemnité d'occupation interrompt la prescription. En clair, il  sera possible de réclamer l'indemnité sur une période beaucoup plus longue que cinq ans (Cass civ 1ère 25 septembre 2013 N°12-24996) . Pour bien comprendre, prenons un exemple :

 

2000 : séparation du couple, Madame reste dans le logement appartenant aux deux concubins.

2004 : action en justice pour réclamer le versement d'une indemnité d'occupation

2010 : demande en partage du bien et de versement de l'indemnité d'occupation

 

L'indemnité devra être versée pour la période allant de 2000 jusqu'à 2010 (en fait, jusqu'au partage du bien) car l'action en justice de 2004 interrompt la prescription. S'il n'y avait pas eu cette action en 2004, l'indemnité d'occupation n'aurait pu être réclamée que pour la période allant de 2005 à 2010.  

Comment faire la demande de versement d'une indemnité d'occupation ?

La demande (permettant d'interrompre le délai de prescription) peut être faite au juge chargé de rendre l'ordonnance de non-conciliation ou par une demande en justice (demande de désignation d'un expert, demande de partage). Elle peut également être faite dans un "procès-verbal de difficultés" dressé par le notaire durant les opérations de divorce.

 

ATTENTION :

 

Il faudra alors être vigilant à ce qu'écrit le notaire dans ce procès-verbal, lequel devra impérativement mentionner dans son acte :"Monsieur/Madame X demande le paiement d'une indemnité d'occupation".

 

S'il est écrit : "Monsieur/madame X s'oblige au paiement d'une indemnité d'occupation", cette mention sera insuffisante, c'est étonnant mais les juges sont très rigoureux sur ce point.

 

Les conséquences seront lourdes : le délai de 5 ans dont j'ai parlé ci-dessus continuera à courir puisque tout le monde pensera que les règles ont été respectées, il finira par être dépassé et l'indemnité d'occupation ne pourra alors porter que sur la période postérieure au divorce (cass 1ere 05 octobre 2016 15-23260).

 

Enfin, un courrier de l'avocat adressé au notaire chargé des opérations de liquidation ne constitue pas une demande permettant d'interrompre la prescription (Cass 1ère civ, 10 mai 2006, N°04-13.146)

Comment est déterminé le montant d'une indemnité d'occupation ?

 Le montant de l'indemnité d'occupation peut être fixé amiablement entre les parties. A défaut, le montant de cette indemnité est déterminé non seulement en fonction de la valeur locative du bien occupé, mais également en considération de la situation personnelle de l'occupant.

 

Dans les procédures de divorce, le montant de l'indemnité d'occupation n'est pas fixé dans l'ordonnance de non conciliation. Celui-ci est fixé lors du partage des biens par les ex époux s'ils s'entendent, soit par le juge assisté d'un expert. Il peut être également décidé, à l'amiable ou par le juge, qu'aucune indemnité ne sera versée en raison du devoir de  secours existant entre les époux, ou encore de l'obligation de contribuer à l'entretien des enfants (même majeurs) (Cass 1ère civ 25 septembre 2013 N°12-24996)

 

Pour déterminer le montant de l'indemnité d'occupation, il est appliqué par les Tribunaux des abattements sur la valeur locative du bien, tenant compte :

- de la précarité de l'occupation : abattement de 10 à 30 % maximum

- de la nature, la situation et l'état général de l'immeuble : abattement de  25 % maximum

- de l'hébergement habituel des enfants : abattement de 10 à 20 % maximum lié au nombre d'enfants, leur âge, leur mode de garde (exclusive ou alternée).

- des particularités de chaque situation : absence de jouissance paisible du bien par exemple.

 

Enfin, si le bien a été amélioré par l'époux qui doit verser l'indemnité d'occupation, et que ces améliorations entraînent une augmentation de la valeur locative, l'époux ne pourra pas demander au juge de ne pas tenir compte des améliorations pour fixer une valeur locative moindre (Cass 1ere civ 27 octobre 1992 91-10.773).  En d'autres termes, si la valeur locative a augmenté par la réalisation de travaux financé par celui qui occupe les locaux, tant pis pour lui : son investissement l'obligera à verser une indemnité d'occupation plus élevée.

Ne pensez pas qu'à l'indemnité d'occupation....

En dehors du coût parfois important d'une indemnité d'occupation, d'autre sommes pourraient vous être réclamées si vous n'assurez pas vos arrières, je vous invite à consulter le kit d'urgence en cas de séparation qui pourra vous éviter bien des surprises, tout comme les explications sur les créances entre conjoints.

 

 

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